سناریوی پیش روی بازار مسکن در ایران

اخبار پولی مالی– در شرایطی که نرخ تورم واقعی به بالای ۹۰ درصد رسیده و نرخ سود بانکی در حدود ۴۰ درصد باقی مانده، اقتصاد ایران با یک پارادوکس عمیق روبروست: از یک سو، دولت برای تأمین کسری بودجه خود به شدت نیازمند نقدینگی است و از سوی دیگر هرگونه خلق پول جدید آتش تورم را شعله‌ورتر خواهد کرد. در این میان، بازار مسکن به عنوان یک «پناهگاه امن» سنتی برای سرمایه‌گذاران، و بانک‌ها به عنوان نهادهایی با ترازنامه‌های آکنده از دارایی‌های منجمد، دو رکن اصلی این معادله هستند.

سناریوی پیش‌رو بر این اصل استوار است که با فروش املاک راکد دولت و بانک‌ها از طریق ابزارهای نوین مالی مانند توکن‌سازی و صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک (REITs)، می‌توان نقدینگی سرگردان در بازارهای سفته‌بازی (طلا، ارز) را جمع‌آوری کرد و آن را به سمت تولید و سرمایه‌ درگردش بنگاه‌ها هدایت نمود. این فرآیند، بدون آنکه پایه پولی افزایش یابد، می‌تواند هم به مهار تورم کمک کند و هم به پاک‌سازی ترازنامه نظام بانکی بینجامد.

می دانیم که اقتصاد ایران در یک «رکود تورمی» عمیق گرفتار شده است. از یک سو، هزینه‌های ساخت و قیمت مصالح ساختمانی با نرخی بیش از ۶۰ درصد در حال رشد است و از سوی دیگر، قدرت خرید خانوارها به شدت کاهش یافته و بازار مسکن با رکود معاملاتی مواجه شده است. این شکاف میان «هزینه» و «قیمت» که به ۳.۳ برابر رسیده، نشان‌دهنده وجود یک «جاماندگی قیمتی» است که به نفع خریداران هوشمند و سرمایه‌گذاران بزرگ عمل خواهد کرد.

در این میان، بانک‌ها با حجم عظیمی از دارایی‌های غیرنقد و املاک مازاد مواجه هستند که نه تنها سودی برای آنها ندارد، بلکه با کاهش توان تسهیلات‌دهی، به رکود تولید دامن می‌زند. وابستگی بانک‌ها به استقراض از بانک مرکزی (اضافه‌برداشت) نیز یکی از منابع اصلی تورم است.

«توکن‌سازی»، به عنوان یک ابزار مالی مبتنی بر بلاکچین، می‌تواند پاسخی هوشمندانه به این چالش‌ها باشد. در این سناریو، املاک بزرگ و غیرنقد دولتی و بانکی به واحدهای کوچک (توکن) تقسیم شده و در بازار سرمایه عرضه می‌شوند. این روش دارای مزایای کلیدی زیر است:

الف) جمع‌آوری نقدینگی بدون خلق پول:، با فروش توکن‌ها، نقدینگی موجود در جامعه (که عمدتاً در بازارهای طلا و ارز در گردش است) جذب شده و دولت و بانک‌ها به منابع مالی مورد نیاز دست می‌یابند.

ب) پاک‌سازی ترازنامه بانک‌ها:، بانک‌ها با فروش املاک راکد خود، ترازنامه‌های خود را شفاف‌سازی کرده و به وظیفه اصلی خود یعنی تأمین مالی تولید بازمی‌گردند.

ج) کنترل تورم:، با کاهش نقدینگی سرگردان در بازار و هدایت آن به سمت سرمایه‌گذاری مولد (از طریق اعطای وام‌های سرمایه‌درگردش به تولیدکنندگان)، فشار تورمی کاهش می‌یابد.

این سناریو که اخیراً با ابلاغ بانک مرکزی مبنی بر رسمیت بخشیدن به توکن‌سازی دارایی‌ها، قدرت قانونی نیز یافته است، می‌تواند به عنوان یک «لنگر ضدتورمی» عمل کند.

موفقیت سناریوی حاضر در گرو هم‌افزایی چهار گروه اصلی است:

۱. دولت: با فروش املاک مازاد، هم کسری بودجه خود را تأمین می‌کند و هم به اهداف خصوصی‌سازی خود جامه عمل می‌پوشاند.

۲. بانک‌ها: با پاک‌سازی ترازنامه، توان تسهیلات‌دهی خود را بازیافته و از چرخه معیوب اضافه‌برداشت از بانک مرکزی خارج می‌شوند.

۳. سرمایه‌گذار داخلی: با خرید توکن‌ها با سرمایه‌های خرد، به بازار امن مسکن دسترسی پیدا کرده و از بازدهی هم‌راستا با تورم بهره‌مند می‌شود.

۴. سرمایه‌گذار خارجی: از طریق شرکت‌های واسط ایرانی و با خرید «ارزش» ملک (به جای مالکیت مستقیم)، می‌تواند از بازدهی بالای بازار ایران نسبت به بازارهای جهانی استفاده کند.

شکاف عمیق بین رشد هزینه‌های ساخت (بیش از ۶۱ درصد) و رشد قیمت فروش مسکن (حدود ۴۱ درصد)، یک «پتانسیل جبرانی» قابل‌توجه ایجاد کرده است. تحلیل‌ها نشان می‌دهد که قیمت دلاری هر متر مربع مسکن در تهران (حدود ۱۳۰۰ دلار) نسبت به سطوح تعادلی بلندمدت خود (۱۱۰۰ تا ۱۲۰۰ دلار) و همچنین نسبت به بازارهای هم‌سطحی مانند استانبول، دارای ظرفیت رشد است. با بهبود شرایط سیاسی و کاهش ریسک‌های سیستماتیک، این شکاف به تدریج پر خواهد شد و بازار مسکن به سمت قیمت‌های واقعی‌تر و هم‌راستا با نرخ های بین‌المللی حرکت می‌کند.

در مجموع، بازار مسکن ایران در آستانه یک تحول ساختاری قرار دارد، اما ماهیت این تحول بیشتر شبیه یک «تعدیل تدریجی» است تا یک «جهش هیجانی». در این نظم نوین، دولت نقش خود را از یک «تنظیم‌گر» به یک «توسعه‌گر» تغییر خواهد داد و با استفاده از ابزارهای مالی مدرن، به دنبال ایجاد تعادلی جدید بین منافع سرمایه‌گذاران و مصرف‌کنندگان خواهد بود. با این حال، موفقیت این سناریو در گرو دو شرط اساسی است:

۱. ثبات سیاسی و کاهش ریسک‌های ژئوپلیتیک، که اصلی‌ترین مانع برای جذب سرمایه‌گذاران خارجی و کاهش نااطمینانی‌های داخلی است.

۲. شفافیت و ایجاد چارچوب قانونی جامع، برای ابزارهای نوینی مانند توکن‌سازی تا بتواند اعتماد عمومی را جلب کرده و به یک جریان پایدار تبدیل شود.

مسیر پیش‌رو، مسیر یک اقتصاد در حال گذار است؛ گذار از رانت و سوبسید به قیمت‌های واقعی، و از یک بازار سنتی به یک بازار مالی نوین که در آن، «املاک» نه فقط یک کالای مصرفی، که یک ابزار قدرتمند برای مدیریت کلان اقتصادی محسوب می‌شود.

۱۰ – محورهای سناریو

۱. بحران‌های سه‌گانه اقتصاد ایران

– تورم بالای ۹۰٪ و کاهش شدید قدرت خرید

– رکود در تولید و ساخت‌وساز

– ناترازی شدید بانک‌ها و انباشت دارایی‌های منجمد

۲. سناریوی راهبردی: توکن‌سازی املاک راکد

– تبدیل املاک بزرگ به واحدهای کوچک (توکن) قابل معامله در بورس

– جمع‌آوری نقدینگی، بدون خلق پول جدید، و کاهش فشار تورمی

۳. بازیگران کلیدی و انگیزه‌های آنها

– دولت: تأمین مالی بدون استقراض از بانک مرکزی

– بانک‌ها: پاک‌سازی ترازنامه و بازگشت به تسهیلات‌دهی

– سرمایه‌گذار داخلی: دسترسی به بازار مسکن با سرمایه کم

– سرمایه‌گذار خارجی: خرید ارزش ملک از طریق شرکت‌های واسط

۴. شکاف قیمتی یا فرصتی برای رشد

– تورم مصالح: ~۶۱٪ در سال / رشد قیمت فروش: ~۴۱٪

– شکاف ۳.۳ برابری = جاماندگی قیمتی، با پتانسیل جبران

– قیمت دلاری مسکن تهران (~۱۳۰۰ دلار) پایین‌تر از سطوح تعادلی بلندمدت

۵. ابزارهای عملیاتی نوین

– صندوق‌های املاک (REITs): سرمایه‌گذاری غیرمستقیم با نقدشوندگی بالا

– توکن‌سازی: خرید مستقیم بخشی از یک ملک خاص

– رسمیت‌یابی حقوقی: ابلاغ اخیر بانک مرکزی

۶. مزایای چندگانه (چند تیر با یک نشان)

– تأمین مالی دولت + پاک‌سازی ترازنامه بانک‌ها

– کاهش اضافه‌برداشت از بانک مرکزی

– مهار تورم با جمع‌آوری نقدینگی

– ایجاد اشتغال و رونق صنایع وابسته

۷. نقش دولت در برابر بخش خصوصی

– دولت: نقش توسعه‌گر (نه فقط ناظر)

– بخش خصوصی: موتور محرک اجرایی (بانک‌ها، هلدینگ‌ها، سازندگان)

– شکاف سیاستگذاری و اجرا (مثال: عدم اجرای سقف اجاره)

۸. موانع و چالش‌های پیش‌رو

– نبود چارچوب قانونی شفاف، برای توکن‌سازی

– ریسک‌های سیاسی و نظامی، (نااطمینانی و خروج سرمایه)

– شکاف عمیق درآمد-قیمت (نسبت ۲۳.۴ برابری قیمت مسکن به درآمد)

۹. سناریوهای بازار تا پایان ۱۴۰۵

– رکود تورمی (محتمل): رشد ملایم ۱۵-۲۰٪ با رکود معاملات

– خوشبینانه: رشد ۲۵-۵۰٪ با بهبود سیاسی

– بدبینانه: رکود کامل و قفل‌شدگی بازار

۱۰. نتیجه‌گیری؛ تحولی تدریجی، نه جهش هیجانی

– حرکت به سمت قیمت‌های واقعی و هم‌راستایی با ارزش‌های بین‌المللی

– موفقیت منوط به ثبات سیاسی و چارچوب قانونی شفاف،

– املاک به عنوان ،لنگر ضدتورمی، و ابزاری برای مدیریت کلان اقتصادی